CONTRATTO D’AFFITTO, I PRINCIPALI OBBLIGHI DELL’INQUILINO

CONTRATTO D’AFFITTO, I PRINCIPALI OBBLIGHI DELL’INQUILINO

La custodia dell’immobile

Da quanto specificato dalla legge, la presa in consegna segna il passaggio al conduttore dell’obbligo di custodia dell’immobile affittato; il proprietario resta comunque custode delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati.

In termini giuridici, nel rapporto di affitto si verifica una distinzione tra la proprietà dell’immobile e la materiale disponibilità di esso; pertanto il proprietario-locatore rimane controllore di quanto non venga trasferito all’inquilino e questi assume l’oggettiva funzione di custode di tutto di cui usufruisce in forza del contratto di affitto.

Dall’obbligo di custodia deriva la responsabilità per i danni arrecati a terzi, che si configura in capo all’inquilino. Il locatore resterà responsabile per quelli derivanti dalle strutture e dagli impianti, salva la possibile azione di rivalsa nei confronti del conduttore che non sia intervenuto per avvertirlo della situazione di pericolo.

La diligenza del buon padre di famiglia nel contratto di affitto

Vediamo un po’ più nel dettaglio un concetto giuridico che è stato citato poco fa. L’art. 1587 del Codice Civile considera la “diligenza del buon padre di famiglia” come la modalità con cui l’inquilino è tenuto a servirsi del bene locato: un obbligo molto generico e che quindi proprio per questo motivo può essere esteso a tutti quei comportamenti del conduttore che in qualche modo contrastano con il normale diritto di godimento dell’immobile.

La violazione dell’obbligo dell’inquilino di osservare la diligenza del buon padre di famiglia è infatti valutabile anche nel corso del rapporto di affitto: pertanto, senza attendere la scadenza del contratto e la riconsegna del bene, il proprietario ha il diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza di tale obbligo e di agire nei confronti del conduttore inadempiente sia per la risoluzione del contratto, nonché per il risarcimento dei danni.

L’obbligo di diligenza consiste, in definitiva, nel dovere di non usare l’abitazione affittata in modo diverso da quello concordato.

Deterioramenti e danni alla casa affittata

In proposito, i giudici hanno evidenziato che la responsabilità dell’inquilino per modifiche o danni all’abitazione affittata, non dovuti all’uso previsto dagli accordi convenzionali, assume natura contrattuale. Ne consegue che il proprietario ha diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza dell’obbligazione nei confronti del conduttore inadempiente sia per la risoluzione del contratto, sia per la riduzione in pristino o l’esecuzione delle necessarie opere di manutenzione, ed in ogni caso per il risarcimento dei danni.

L’abuso del godimento

Attenzione, perché l’abuso nel godimento può consistere in qualsiasi comportamento lesivo degli interessi del proprietario, senza peraltro che sia necessario il concreto verificarsi di danni materiali all’immobile: non occorre dunque che risultino alterati gli elementi strutturali del bene – in modo da renderlo diverso da quello originario.

Ad esempio, in tema, i giudici hanno osservato che il locatore può risolvere il contratto per inadempimento del conduttore per abuso dell’immobile affittato e chiedere il risarcimento del danno se l’immobile viene utilizzato come casa d’appuntamenti. In questo senso fa scuola una sentenza della Cassazione civile, che riguardava un piccolo albergo cittadino, adibito dai conduttori in un luogo adibito all’esercizio del meretricio. Ciò aveva leso il valore locativo dell’immobile alterando l’equilibrio economico-giuridico del contratto in danno del proprietario per il degrado morale ed economico dell’immobile e legittimando in tal modo la risoluzione giudiziale.

In definitiva, costituisce violazione degli obblighi dell’inquilino qualsiasi abuso nel godimento dell’immobile locato, mediante alterazioni, sia pure parziali, che incidano sulla struttura fondamentale della cosa, sulla sua organizzazione funzionale e sulla destinazione sua propria, comportando un’alterazione dell’equilibrio economico-giuridico del contratto e pregiudicando in modo rilevante l’interesse del proprietario.

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antonio

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