SUBAFFITTO: COS’È, COME FUNZIONA E COME REGOLARIZZARLO

L’estate è il periodo ideale per cercare una casa o una stanza in affitto nelle grandi città, specie quelle universitarie,

dove a settembre si riprende a studiare.

Per migliaia di studenti si aprono le porte a soluzioni abitative tra le più variegate: stanze singole o appartamenti in condivisione.

L’offerta è un calderone dove dentro, spesso, ci sono annunci civetta o soluzioni non proprio regolari.

Sarebbe meglio tutelarsi, evitando spiacevoli conseguenze.

Tra le tante proposte, ci sono anche quelle del subaffitto.

Una cessione a catena di stanze e appartamenti in affitto.

Dal proprietario all’affittuario e dall’affittuario ancora a un altro.

Ma la sublocazione in Italia è legale? La risposta è: sì.

E che documenti servono? Facciamo chiarezza.

Cos’è il subaffitto?

È un po’ una locazione a scatole cinesi. Si parte dal proprietario dell’immobile che cede in affitto il suo locale a un inquilino.

Questo inquilino, a cui è intestato l’affitto, a sua volta lo cede in affitto (quindi. subaffitto o sublocazione) a un terzo inquilino.

Quest’ultima cessione è stipulata con un contratto che è completamente indipendente da quello che lega il primo inquilino al proprietario di casa.

Il nuovo contratto di sublocazione si sovrappone a quello di locazione già esistente, tra primo inquilino e proprietario.

Come funziona il subaffitto?

Il proprietario può non avere alcun rapporto con il soggetto che prende l’immobile di sua proprietà in sublocazione.

Il subaffittuario, quindi il terzo soggetto, viene chiamato in causa dal proprietario solo quando il primo affittuario non paga il canone dovuto.

Inoltre, la legge numero 392 del 1978 chiarisce che la sublocazione totale non è possibile.

Non si può subaffittare tutta la casa, a meno che non vi sia il chiaro consenso del proprietario.

È ammesso, invece, il subaffitto di una parte della casa, ad esempio una stanza.

È quello che accade per numerosi studenti o lavoratori non stabili che condividono stanze con l’affittuario o vivono in condivisione con famiglie.

Il subaffitto, in questo caso, è una opportunità per una seconda entrata, e una soluzione meno onerosa per chi cerca una stanza.

Cosa rischio se subaffitto?

Il rischio maggiore lo corre il proprietario. Infatti, spetta a lui risolvere la classica grana del soggetto terzo,

a cui è stato subaffittato l’immobile, che decide di non lasciare la casa a scadenza del contrato.

Dovrà occuparsi anche della procedura esecutiva e potrà pretendere anche il risarcimento del danno per la restituzione dell’immobile in ritardo.

Il subaffitto in nero è un illecito!

Subaffittare una stanza all’oscuro del proprietario è un illecito.

Perciò il proprietario potrà rivalersi in tribunale, chiedendo anche la risoluzione del contratto di locazione principale.

Ma attenzione, questo significa che si dovrà procedere con lo sfratto sia dell’inquilino che del terzo soggetto entrato in subaffitto.

Bisognerà attendere il provvedimento esecutivo del giudice che ordini ai soggetti di rilasciare l’immobile, mettendo in conto lungaggini burocratiche e ritardi.

Quando è vietato il subaffitto?

La sublocazione è vietata in caso di contratti transitori e transitori per studenti.

La clausola deve essere obbligatoriamente inserita nel contratto d’affitto, come previsto dalla Convenzione italiana.

Quanto alla durata del subaffitto, la legge non dà alcuna indicazione. In ogni caso, la sublocazione non può durare più della locazione principale,

ossia quella che lega il proprietario al primo affittuario.

Quindi, nell’ipotesi di un contratto 3+2 significa che la sublocazione non dovrà superare i 3 anni.

Come regolarizzarlo?

Il subaffitto legale va regolarizzato attraverso chiari passaggi:

• L’inquilino invia comunicazione al proprietario con raccomandata, indicando i dati del soggetto terzo (sub-conduttore), la durata che avrà la sublocazione, e il numero delle stanze date in sublocazione.
• Quando la sublocazione supera i 30 giorni, il contratto di sublocazione va registrato pagando il 2% di imposta di registro. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate (con modello RLI disponibile anche online), e a seguito del versamento dell’imposta di registro tramite modello F24 Elide.
• Presentazione del modello di “dichiarazione di ospitalità” per denunciare il subaffitto.

Il proprietario deve dichiarare i redditi derivanti da sublocazione nel modello 730.