COS’È IL DIRITTO DI PRELAZIONE SUGLI IMMOBILI

E COME FUNZIONA?

Immaginate di poter fare un’offerta su una casa prima ancora che qualsiasi altro acquirente interessato possa dargli un’occhiata:

stiamo parlando del diritto di prelazione sugli immobili, che consiste nel privilegio di poter acquistare o affittare una casa prima di tutti gli altri soggetti eventualmente coinvolti.

Come funziona il diritto di prelazione sugli immobili a uso abitativo e in quali casi ci si può avvalere di questo diritto?

Chiariamo tutti gli aspetti in questa guida aggiornata.

Come funziona il diritto di prelazione

Chi gode del diritto di prelazione ha il beneficio di essere preferito ad altri soggetti nel momento della vendita di un immobile.

Questo diritto può essere stabilito dalle parti, e quindi volontario, oppure essere previsto dalla legge. Quali sono i soggetti coinvolti?

Da una parte abbiamo il prelazionante, ovvero il soggetto che concede il diritto di prelazione;

dall’altra il prelazionario, il soggetto che gode e fa valere il diritto di prelazione.

Dunque, per quel che riguarda le abitazioni, il diritto di prelazione impedisce al primo soggetto di vendere un bene senza aver prima concesso

al prelazionario di poter acquistare l’immobile, alle stesse condizioni che poi verrebbero richieste eventualmente a terzi.

Può capitare che il prelazionario decida di non esercitare il diritto di prelazione per l’acquisto di una casa,

ma se questo non dovesse avvenire e non venisse rispettata la prelazione volontaria, il proprietario dell’immobile dovrà risarcire il prelazionario.

Non è dunque necessario che il nuovo proprietario gli ceda il bene.

La prelazione legale, che è regolata dalla legge, prevede invece che il prelazionario possa agire nei confronti del nuovo proprietario,

nel caso il prelazionante venda l’immobile a un terzo soggetto.

In questa circostanza si parla di diritto di riscatto dell’abitazione, e deve avvenire entro 6 mesi dalla trascrizione.

Diritto di prelazione in caso di affitto

Il diritto di prelazione può essere esercitato anche nell’eventualità di un contratto di locazione:

il proprietario dell’immobile in affitto, infatti, può ipoteticamente decidere di vendere l’appartamento.

In questo caso, la legge prevede che l’affittuario possa esercitare il diritto di prelazione alla prima scadenza utile.

Il proprietario, dunque, prima della vendita sarà obbligato per legge a proporre al locatario di acquistare l’immobile in affitto,

alle stesse condizioni che riserverebbe a terzi nella compravendita.

Due sono le condizioni per esercitare il diritto di prelazione:

che il proprietario non si mostri intenzionato a rinnovare il contratto di affitto e che l’affittuario non sia proprietario di altri immobili.

La comunicazione dell’offerta di vendita deve avvenire tramite lettera raccomandata.

Ricevuta la raccomandata, il locatario ha a disposizione 30 o 60 giorni per accettare la proposta così com’è: non potrà, dunque, chiedere delle condizioni inferiori.

Esistono però dei casi in cui non è possibile esercitare il diritto di prelazione sugli immobili in affitto:

• quando il contratto è stato già rinnovato almeno una volta e il proprietario intende quindi vendere l’immobile dopo la prima scadenza del contratto;
• se il proprietario ha intenzione di destinare l’immobile a una società o a un parente entro il secondo grado;
• nel caso in cui il proprietario voglia affittare a un altro inquilino;
• qualora, a seguito di comunione ereditaria, il proprietario sia in effetti comproprietario dell’immobile: in questo contesto, il diritto di prelazione è dei coeredi.

Immobili ereditati e diritto di prelazione

Per quanto riguarda gli immobili ereditati, è il Codice Civile a normarne il diritto di prelazione:

è previsto che, in caso di volontà di vendita dell’immobile a un estraneo, debbano essere consultati tutti gli eredi e coeredi,

comunicando il prezzo di vendita, per assicurarsi che nessuno di loro voglia acquistare l’immobile.

I coeredi hanno dunque due mesi di tempo per manifestare la propria volontà ad acquistare l’immobile.

Diritto di prelazione su immobili confinanti In caso di immobili confinanti o ubicati nello stesso condominio,

non è possibile esercitare il proprio diritto di prelazione a meno che non sia stato precedentemente inserito in un contratto tra i proprietari degli immobili confinanti. Unica eccezione? La prelazione agraria, per terreni agricoli confinanti messi in vendita dal proprietario.

*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo.

Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.