BONUS PRIMA CASA IN EREDITÀ:

COSA SAPERE SULLA RINUNCIA PER NUOVO ACQUISTO

In tema di Bonus ce ne sono davvero di tutti i tipo.

Il Bonus Prima Casa dà diritto a una notevole riduzione delle imposte relative agli atti d’acquisto di un’abitazione da adibire a prima casa.

Per ottenere l’incentivo non è necessario solamente un atto d’acquisto, ma si parla anche di casi come atti di donazione o di successione.

Si dovrà procedere, in questi casi, alla rinuncia al diritto di abitazione, di conseguenza all’incentivo, se si volesse beneficiare del Bonus Prima Casa per acquistare un nuovo immobile.

Rinuncia al diritto di abitazione

Prendiamo l’esempio di un caso reale, quello affrontato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 525 del 26 ottobre 2022.

Il protagonista della vicenda ha dichiarato di aver ereditato, in seguito al decesso della moglie, il 50% della casa coniugale in cui vivevano, mentre il restante 50% è stato ereditato dalla figlia dei due.

Il soggetto fa presente che sull’immobile, ai sensi dell’art. 540 del Codice Civile, si è costituito il diritto di abitazione a proprio favore, in qualità di coniuge superstite.

A seguito di questo, è stato comunicato che all’atto di successione è stato applicato il Bonus Prima Casa, con la riduzione delle imposte relative al trasferimento.

Tuttavia, l’uomo ha espresso la volontà di acquistare la piena proprietà di una nuova abitazione che si trova nello stesso Comune dell’immobile ereditato.

Il soggetto vorrebbe adibire la nuova unità a Prima Casa, mediante lo spostamento della propria residenza anagrafica, fiscale e del proprio domicilio.

L’utilizzo del Bonus trova un ostacolo: l’uomo era già titolare del 50% dell’abitazione ereditata, per la quale aveva già ricevuto l’assegnazione dell’agevolazione.

Per risolvere questo problema, l’istante ha dichiarato di voler rinunciare al  suo diritto di abitazione acquisito a titolo gratuito, sulla casa ereditata.

Le richieste erano le seguenti:

• Il solo fatto di trasferire la propria residenza e il proprio domicilio altrove potevano portare automaticamente alla decadenza del diritto di abitazione sull’immobile ereditato (con il trasferimento della propria residenza entro 18 mesi)?
• La rinuncia sarebbe stata soggetta a tassazione, ai fini delle imposte indirette?
• In questo caso, le imposte avrebbero dovuto essere calcolate solo in riferimento al 50% della propria quota di immobile e quindi al 50% del loro ammontare totale?
• La figlia sarebbe stata soggetta al pagamento di imposte derivanti dall’atto di rinuncia del padre?
• Nel momento di eredità della figlia, quest’ultima avrebbe potuto applicare le agevolazioni per il Bonus Prima Casa, e sarebbe stata obbligata a scegliere la casa della madre, o avrebbe potuto optare per quella poi acquistata dal padre?

• Obbliga di forma scritta e trascrizione

  Come prima cosa, l’atto di rinuncia al diritto di abitazione deve obbligatoriamente essere redatto in forma scritta, mediante atto pubblico o scrittura privata.

  In caso contrario, l’atto non avrà valore. A dirlo l’art. 1350 c.c., mentre all’art. 2643 c.c. viene chiarito che questa tipologia di atti, che hanno come oggetto la modifica di un diritto reale immobiliare, devono essere sempre soggetti a trascrizione.

  Nel caso in cui vengano rispettate queste regole allora sarà possibile, come nel caso citato, usufruire nuovamente del Bonus Prima Casa per acquistare una nuova abitazione.

  Atto di rinuncia, imposte da applicare

  Per quanto riguarda le imposte applicabili all’atto di rinuncia a titolo gratuito del diritto di abitazione, il Fisco ha affermato che anche l’atto di rinuncia a titolo gratuito deve essere considerato come un “trasferimento”.

  La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 2252 del 28 gennaio 2019 ha dichiarato che la rinuncia ai diritti reali deve essere considerata simile a un trasferimento perché è “soggetta a imposta ipo-catastale”.

  Le imposte sono quella ipotecaria, nella misura dell’1%, e quella catastale, nella misura del 2%.

  Nel caso citato, la base imponibile sulla quale calcolare le imposte sarà costituita dal valore del diritto di abitazione che è oggetto di rinuncia alla data dell’atto, nella misura del 50% corrispondente alla quota di proprietà dell’abitazione della figlia.

  Elemento fondamentale è che la stessa figlia non potrà usufruire del Bonus Prima Casa, come stabilito dall’art. 69 della Legge n. 342 del 21 novembre 2000, perché l’agevolazione può essere applicata agli acquisti derivanti da successioni o donazioni, ma non è applicabile agli “atti a titolo gratuito”.

  Obiettiva incertezza per i casi

  Riguardo all’ultimo punto, è stato sottolineato che quando l’uomo sarà deceduto e la figlia dovrà o meno scegliere tra le case “in caso di trasferimento per successione o donazione di più immobili in presenza di un solo beneficiario, l’agevolazione deve essere riferita soltanto ad un’unica unità immobiliare e relative pertinenze.” (Circolare n. 44 del 7 maggio 2001).

  Non è possibile dare al momento una risposta certezza perché si tratta di eventi futuri non ancora prevedibili.

  *Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo.

• Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.