CHI È AUTORIZZATO A SCEGLIERE

L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

La nomina dell’amministratore del condominio spetta inderogabilmente all’assemblea dei condomini.

Pertanto, è nulla la clausola, inserita nei singoli atti di compravendita, con la quale il costruttore si riserva il diritto di scegliere l’amministratore del condominio.

L’amministratore illegittimamente scelto dalla ditta costruttrice, in assenza di una delibera di assemblea che conferma o ratifica la nomina,

non può vantare alcun diritto al compenso nei confronti del condominio.

È questa, in sintesi, la decisione presa dal Tribunale di Roma che, con sentenza n. 8590 del 31 maggio 2023,

ha negato il compenso all’ex amministratore di un condominio che era stato nominato direttamente dalla società costruttrice dell’edificio.

Il fatto

L’ex amministratore, scelto direttamente dalla ditta costruttrice dell’edificio condominiale, agiva contro il Condominio per ottenere il pagamento dei compensi

(circa 13mila euro) per l’attività di amministratore prestata da gennaio 2015 a luglio 2017.

Il Condominio si opponeva alla richiesta, sostenendo, tra l’altro, che la nomina dell’amministratore era nulla o addirittura inesistente, in quanto non esiste un verbale di nomina dell’assemblea condominiale.

Sosteneva inoltre che la clausola che riservava alla ditta costruttrice la scelta dell’amministratore – inserita nei singoli atti di vendita – fosse nulla, perché la nomina dell’amministratore è un diritto inderogabilmente riservato all’assemblea dei condomini.

Il Tribunale ha accolto le ragioni del condominio, negando all’amministratore il compenso richiesto.

La ditta costruttrice

Il giudice osserva anzitutto che il verbale “assembleare” prodotto dal professionista a riprova della sua nomina, in realtà, non può essere qualificato come tale.

La nomina, infatti, fu unilateralmente effettuata dalla sola società costruttrice – all’epoca ancora unica proprietaria dell’edificio –

prima della costituzione del Condomino (con la graduale vendita degli appartamenti ai singoli acquirenti).

Nomina nulla

La clausola inserita nei singoli atti di vendita, che riserva la scelta dell’amministratore alla ditta costruttrice è comunque da considerarsi nulla.

Occorre ricordare che l’assemblea di condominio è l’organismo deputato alla nomina dell’amministratore condominiale.

Lo stabilisce espressamente l’art. 1136 del Codice civile, in base al quale tale l’assemblea nomina l’amministratore con il voto favorevole della maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Il successivo art. 1138 c.c., al quarto comma, elenca una serie di norme che nessun regolamento condominiale può derogare.

Tra queste norme vi sono anche gli artt. 1129 e 1136 c.c., i quali per l’appunto contengono disposizioni in merito alla nomina dell’amministratore riservava all’assemblea condominiale.

Secondo il tribunale, poi, la nomina sarebbe da ritenere in ogni caso nulla, perché manca l’indicazione specifica, da parte dell’amministratore – all’atto dell’accettazione – dell’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta, così come richiesto espressamente dall’art. 1129, terzultimo comma, del Codice civile (Cass. civ. n. 12927/2022).

Nella fattispecie, peraltro, non è successivamente intervenuta alcuna delibera assembleare del neocostituito condominio che abbia mai approvato il consuntivo dell’amministratore comprendente anche il suo preteso compenso.

Niente compenso

Dalla nullità della nomina, consegue l’impossibilità per l’ex amministratore di pretendere il pagamento del proprio compenso.

Ed anche l’obbligo di restituire i soldi al condominio, nel caso in cui avesse già provveduto a incassare il compenso non dovuto, venendo a mancare il titolo contrattuale giustificativo dell’obbligo a carico dei condomini.

Ingiustificato arricchimento

L’ex amministratore – che comunque ha svolto l’attività in favore del condominio – avrebbe potuto chiedere e (probabilmente)

ottenere un’indennità commisurata al lavoro svolto, dovuta dai condomini a titolo di ingiustificato arricchimento (art. 2041 c.c.).

Ma il professionista non ha avanzato questa specifica domanda al giudice che, pertanto, non ha potuto prenderla in considerazione.