FONDO CASSA PER MOROSITÀ IN CONDOMINIO:
A COSA SERVE E COME FUNZIONA?
Il cosiddetto “fondo cassa” condominiale – pure denominato “fondo di accantonamento”, “fondo speciale”, “fondo di riserva”
rappresenta una riserva di liquidità “speciale”, nel senso di diversa e ulteriore rispetto ai canonici “oneri condominiali”,
di cui il condominio si viene a dotare per consentire all’amministratore di far fronte con immediatezza a determinate esigenze di spesa.
Tra le varie tipologie oggi esistenti, risulta assai diffuso nella prassi quell’accantonamento destinato a sopperire gli effetti della mancata contribuzione
di parte di uno o più proprietari.
La carenza di liquidità della cassa condominiale viene tamponata tramite un fondo ad hoc alimentato dai soli condomini solventi,
che sono quindi chiamati a versare un contributo ulteriore rispetto a quello “ordinario”.
Così facendo, tuttavia, viene meno quel rapporto di proporzionalità che lega il valore dell’unità immobiliare e la quota di contribuzione,
espressa dalle tabelle millesimali.
Per ovviare alla violazione dell’articolo 1123 del Codice Civile – che esprime, per l’appunto, il principio generale di proporzionalità:
«Le spese (…) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno»
la Corte di Cassazione ha giustificato la creazione del fondo per morosità con l’urgenza di reperire la provvista utile a evitare
il pignoramento dei beni comuni da parte dei creditori del condominio (Cassazione Civile, sentenza 3463/1975).
Come a dire, il danno che i proprietari virtuosi subirebbero dall’azione dei creditori è ben maggior rispetto all’entità del fondo cui sono chiamati a contribuire.
Orientamenti giurisprudenziali
Il panorama attuale, tuttavia, non giustifica più tale impostazione.
Dapprima, le Sezioni Unite di Cassazione hanno sancito la natura parziaria della responsabilità dei condomini verso i creditori del condominio
(Cassazione Civile, Sezioni Unite, sentenza 9148/2008), e quindi il riformato art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile
ha introdotto la regola secondo cui «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti,
se non dopo l’escussione degli altri condomini».
Nel nuovo sistema di responsabilità «…vi è dunque una maggiore tutela dei condomini adempienti a fronte delle esigenze amministrative del condominio nel suo insieme, nel senso che l’obbligazione dei condomini non morosi nel versamento delle spese condominiali verso i creditori è meramente sussidiaria ed eventuale»
(Corte d’Appello di Ancona, sentenza 601/2021).
Detto in altri termini, sino a quando i condominio virtuosi rimangono al riparo dall’aggressione dei creditori del condominio
poiché impegnati ad aggredire i condomini morosi, è evidente che non sussiste l’urgenza di evitare ben più gravi danni tramite il fondo cassa.
Il rischio per i condomini virtuosi si è quindi decisamente attenuato, al fine di un più equo bilanciamento degli interessi in gioco.
Per tal motivo, la giurisprudenza più recente sembra affermare la possibilità di creare un fondo cassa per morosità
unicamente con voto unanime dell’assemblea, pena la nullità della delibera:
«L’unica eccezione che consente la deliberazione a maggioranza del fondo cassa è quando vi sia, per il condominio,
una effettiva e improrogabile urgenza, che potrebbe determinare un danno rilevante per il condominio: in tale caso è sufficiente anche la maggioranza.
Ma si tratta di statuizioni non più “attuali” dato che è venuto meno il presupposto costituito dalla sussistenza del vincolo di solidarietà tra i condomini e dal connesso concreto rischio che i condomini in linea con i loro obblighi di pagamento si trovassero
“aggrediti” per i debiti degli altri e costretti a farsene carico.
Oggi tale solidarietà tra condomini non esiste più» (Tribunale di Firenze, sentenza 1843/2021).
In tal senso, risulta necessario raccogliere anche il voto favorevole proprio del condomino moroso i cui effetti del debito si tenta di mitigare tramite il fondo cassa.