DESTINAZIONE D’USO DEGLI IMMOBILI
PRIVATI IN CONDOMINIO:
QUALI SONO I VINCOLI
Capita sempre più spesso di trovarsi a fronteggiare dibattiti in tribunale tra Condominio e privato proprietario di immobile,
sul tema del cambio di destinazione d’uso e dei suoi vincoli di applicazione.
Questo fenomeno è cresciuto negli ultimi anni con l’aumentare delle strutture ricettive e dei b&b
realizzati all’interno di abitazioni private, un fatto in continua crescita soprattutto nelle grandi città dove,
chi possiede un appartamento, prima o poi cede alla tentazione di rinnovarlo e renderlo appetibile per il mercato degli affitti a breve termine,
come casa vacanze o bed & breakfast.
Il guadagno per il proprietario è spesso immediato e cospicuo, l’unico problema è mantenere il “quieto vivere” con tutti gli altri inquilini,
riuscire dunque a dare ospitalità turistica senza limitare la tranquillità del palazzo.
Il Condominio può appellarsi ai vincoli di destinazione d’uso esistenti in giurisprudenza per gli immobili privati condominiali. Quali sono?
I vincoli di destinazione d’uso di un immobile privato in Condominio
Il proprietario di un immobile è libero di adibire la propria abitazione all’uso che desidera.
Però ci sono norme statali, regionali, comunali che limitano il cambio di destinazione d’uso degli appartamenti privati
inseriti in contesti condominiali, proprio nel rispetto degli altri e dell’ordine pubblico.
Vincoli di tipo pubblicistico o urbanistico al cambio di destinazione d’uso
Per vincolo pubblicistico si intende la limitazione data dall’attribuzione di una determinata destinazione urbanistica.
In pratica, se un immobile possiede una certa destinazione d’uso attribuita dalla pianificazione urbanistica difficilmente potrà essere modificata in altro.
Ogni abitazione, infatti, ottiene una sua funzione abitativa o commerciale anche in relazione all’assetto urbano.
Per esigenze pubbliche, la destinazione d’uso di un immobile in alcuni casi non può essere variata:
sono le Regioni in caso a poter concedere cambiamenti di questo genere all’interno del proprio piano urbanistico, in accordo con il Comune.
Vincoli negli atti di compravendita immobiliare
Un secondo vincolo al cambio di destinazione d’uso di un immobile potrebbe derivare da vincoli scritti nell’atto di compravendita notarile.
Nei documenti di compravendita, si possono infatti trovare per iscritto vincoli al cambio d’uso che difficilmente potranno essere ignorati.
Prima dunque di pianificare la realizzazione di una casa vacanza o un laboratorio di produzione, è bene valutare attentamente gli atti di proprietà.
Vincoli nel Regolamento del Condominio al cambio d’uso
I vincoli a procedere con un cambio di destinazione d’uso possono essere definiti nel Regolamento del Condominio.
Questo tipo di vincolo viene espresso sotto forma di divieti di svolgere alcune attività per non ledere al decoro condominiale.
Secondo la Giurisprudenza, questo genere di vincoli ha natura giuridica se:
- approvati all’unanime da tutti i proprietari;
- messi per iscritto nel Regolamento;
- descritti in modo inequivocabile, senza lasciare interpretazioni estensive.
La natura dei vincoli di destinazione degli immobili in condominio è detta di “servitù reciproca”.
Come opporsi ai vincoli di destinazione d’uso
Le clausole che tracciano i vincoli di modifica dell’uso del proprio appartamento, nell’atto di vendita, devono essere chiare ed esplicite, non devono dare luogo ad incertezze e dovranno essere ripetute nei successivi atti di compravendita.
Se infatti non sussistono detti vincoli nell’atto notarile è facile che si possa arrivare a un’opposizione tra le parti: proprietà e Condominio.
Nel caso di vincoli messi per iscritto nel Regolamento condominiale, sarà l’amministratore di Condominio a preoccuparsi della loro osservanza ai sensi dell’art. 1130 c.c.
Va ricordato che con l’entrata in vigore della riforma Cartabia, l’amministratore è stato legittimato a partecipare ad un procedimento di mediazione, pur in assenza di una preventiva autorizzazione assemblare.
Se si arriva ad un accordo tra Amministratore del Condominio e condomino in merito alla possibilità di cambiare la destinazione d’uso di un appartamento va sottolineato però che la nuova legittima destinazione d’uso non include automaticamente il diritto all’utilizzo dei beni comuni, come ad esempio giardino, spazi fitness, piscina condominiale.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.