L’AUTORIDUZIONE DEL CANONE DI AFFITTO
È SEMPRE ILLEGITTIMA
Il Tribunale di Roma torna a pronunciarsi sulle ipotesi di autoriduzione del canone di locazione durante l’emergenza pandemica e ne conferma l’illegittimità con la sentenza n. 14188/2022 del 29/9/2022.
Pagare meno l’affitto: senza un accordo non si può
Nel periodo dell’emergenza pandemica della primavera 2020, nonostante il contratto di locazione stipulato tra le parti,
il conduttore dell’immobile operava, senza concordare con il locatore, un’arbitraria autoriduzione del canone di locazione.
Il proprietario, allora, dopo aver invano sollecitato il conduttore, si rivolgeva al Tribunale di Roma
per chiedere il rilascio dell’immobile oggetto del contratto di locazione ed ottenere altresì la condanna al pagamento della differenza ancora dovuta
sui canoni di locazione.
Il Tribunale di Roma, al termine del giudizio, ha riconosciuto la fondatezza della pretesa del proprietario-locatore stante
l’illegittima autoriduzione del canone di locazione.
La valutazione della gravità dell’inadempimento
In termini generali, qualora si deduca l’inadempimento contrattuale di una delle parti, il giudice, chiamato a pronunciarsi sulla conseguente
risoluzione del contratto, è tenuto a valutare, secondo la propria discrezionalità, tenendo conto degli interessi delle parti, la gravità dell’inadempimento.
L’interesse richiamato dall’art. 1455 c.c. coincide con l’interesse all’adempimento, ovvero consiste nell’interesse della parte non inadempiente
alla prestazione rimasta ineseguita: interesse che deve presumersi leso l’inadempimento se sia stato di rilevante entità,
o qualora abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie.
L’inadempimento nelle locazioni
Nella disciplina della locazione di immobili ad uso abitativo, la valutazione circa la gravità dell’inadempimento
è sottratta al sindacato di merito del giudice, in quanto lo stesso legislatore ha predeterminato la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento.
In particolare, si devono osservare gli artt. 5 e 55 l. n. 392/1978. Il primo, rubricato “indampimento del conduttore”, prevede che costituisce motivo di risoluzione, ex art. 1455 c.c., l’omesso o il tardivo pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, questi se di un importo superiore a due mensilità.
L’art. 55, invece, esclude la risoluzione del contratto qualora il conduttore provveda al pagamento delle morosità in sede giudiziale.
Cosa sapere sull’autoriduzione del canone di locazione
La sentenza in commento ha correttamente inquadrato la fattispecie dell’autoriduzione del canone di locazione come inadempimento del conduttore.
In particolare, è stato valorizzato il fatto che, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum,
il conduttore ha spontaneamente omesso di pagare le mensilità dovute a titolo di canone locativo.
Ciò si deve al fatto che il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore,
al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione.
Al contrario, la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, ossia, dunque,
la sospensione ovvero l’autoriduzione del canone di locazione,
rappresentano ipotesi di inadempimento idonee a richiedere la risoluzione del contratto.
Del canto suo, tuttavia, il conduttore potrà lamentare l’inadempimento del locatore – e così potendo evitare esso stesso il pagamento del canone di locazione
solamente quando venga completamente a mancare la prestazione di quest’ultimo, che come noto,
si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.